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"地王"催生房屋高端化 改善型需求將成為主流
還來不及細細挑選，傢住通州的吳女士便迅速在大興西紅門購買瞭自己的第二套房屋。為方便孩子上學和夫妻倆上班，吳女士一直想從北京郊區搬到"城裡"，當她湊夠首付準備慢慢看房時，北京接連誕生幾宗"地王"，房價上漲預期升溫讓吳女士不敢再等。
吳女士的購房經歷堪稱近期北京樓市乃至整個一線城市樓市縮影。一方面，高價地頻出，房價上漲預期強烈；另一方面，改善型需求抬頭，供不應求形勢明朗。業內人士認為，當前正值樓市銷售"金九銀十"，雖然房價上漲趨勢難改，但市場追漲情緒彌漫，樓市將迎來一輪交易熱潮。
改善型需求成主流
作為自己的第二套房屋，吳女士在選房時有很多要求。首先，房屋面積不能太小，戶型要合理，方便照顧孩子和老人；其次，小區位置不能太偏，否則不利工作和生活；最後，房屋總價不宜過高，要控制在自己可接受的范圍內。
抱著這種目標，吳女士在大興區的西紅門選中瞭一套面積不到90平方米的二手房，算上稅費和傭金，總價約為280萬元。在當前的北京樓市中，這樣的價位正是市場水平的體現。
與自己購買首套房時不足100萬元的價格相比，新房的總價幾乎超出兩倍。但作為已有一套房屋資產的吳女士，仍然通過將原有房屋的變賣來支付首付款--她將首套房屋標價180萬元，並已收到多個購買意向。
在當前的北京樓市，類似吳女士這樣的改善型購房者逐漸成為主流。多傢機構報告顯示，今年以來，北京樓市住宅成交平均面積有明顯提升，銷售價格也大幅上漲。
金地集團華北區副總經理遇繡峰向中國證券報記者表示，當前北京市場主力購買戶型的區間是80平方米到120平方米，總價區間為150萬元到300萬元左右。這個范圍與改善型群體的需求有較高的吻合度。
業內人士認為，在今年年初的樓市交易熱潮中，以首次置業為主的剛性需求已得到瞭充分釋放，未來改善型需求將逐漸釋放，其所占的比重也將越來越高。值得註意的是，近期房地產按揭貸款額度逐漸不足，批貸難，且放款周期較長，對於支付能力不強的剛性需求來說，不利於其釋放。
豪宅化與小戶型並存
與需求結構的漸變相比，北京樓市的供應模式也在發生變化。梳理9月以來北京新開盤的項目特征不難發現，一方面，別墅、洋房等高端項目供應量加大；另一方面，剛需產品的套型面積越來越小，70平方米以下的房源供應量在加大。
在從業人員看來，這種局面的出現，與近期的"地王"頻出不無關系。今年7月至9月，北京的夏傢胡同、孫河、農展館區域接連拍出單價"地王"，"地王"門檻從此前的4.2萬元/平方米抬升至7.3萬元/平方米，這種局面對整體房價預期的抬升不可忽略。
遇繡峰表示，在房屋單價提升的情況下，一方面，產品會出現高端化傾向；另一方面，很多公司會選擇采取更安全、能夠快速走量的方法，即把戶型面積進行有效的控制，從而控制房屋總價。
9月7日，位於北京大興區的"格林小鎮"項目正式接受認購，該項目在首次置業產品為主的基礎上，加入適合首次改善需求的洋房產品，以及部分別墅。現場之火爆，頗能反映市場供需失衡的態勢和該類型產品的受歡迎程度。
事實上，改善型需求的釋放，使高端產品迎來瞭最好的銷售時機。中原地產市場研究部統計顯示，截至9月10日，北京單價超過5萬元的住宅類物業簽約套數已經達到瞭1635套，總面積達到瞭35.7萬平方米。成交量創造歷史新高。
亞豪機構副總經理任啟鑫表示，從單個項目銷售情況來看，9月北京新房屋2胎借款任何問題免費諮詢開盤的項目銷售旺盛，"金九"表現成色十足。究其原因，一方面是基於供需的持續倒掛，另一方面，合理的戶型結構也頗為契合市場需求。
台南房貸二胎年息 房價仍處上漲通道
在土地成本不斷高企的態勢下，北京房價上漲的預期始終存在。吳女士之所以匆忙出手購房，主要就是擔心未來房價上漲，各項購房成本進一步提高。
據悉，受孫河"地王"預期的影響，位於該區域的別墅項目"財富城堡"準備在未來數月間，將最後一批房源放出。財富地產集團董事長王喆還向中國證券報記者表示，計劃在明年合適時機進行小幅提價。
王喆表示，受成本推動，未來孫河區域別墅售價一定高於目前在售樓盤。如果以地價為參照，這說明周邊在售樓盤的價值還有待挖掘，也就是說，有一定的價格上漲空間。而未來隨著區域的成熟，周邊環境的提升，房價還會進一步上漲。
"財富城堡"項目的提價，雖有容積率低於1的產品密度優勢，但當前北京房價仍處於上漲通道，已是不爭的事實。張大偉表示，土地成本的提高，使得房屋價格水漲船高。從今年以來接連出現高價地的通州臺湖、房山、亦莊等區域來看，未來區域房價無疑將進一步上漲。
值得註意的是，為補充市場供應，近期北京市對新盤價格的審核有所松動，使得更多項目以相對較高的價格入市。而多數房企已接近完成全年的銷售目標，資金寬裕，更無降價壓力。
此外，從供需端的數據不難看出，包括北京在內的一線城市中，市場供不應求態勢還將在相當長時間內存在，這也會繼續成為價格的助推因素。多數業內人士認為，雖然房貸趨緊會影響一部分剛需的釋放，但今年的"金九銀十"期間，市場交易量仍將有明顯提升。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-15/01143569593.shtml
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