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內容來自sina新聞

觀點時評商業地產的返租銷售困境

  觀點地產網張宇良 從2010年此輪商業地產熱潮開始，經過2年左右的前期規劃、試招商、多數地級市購物中心在2013年年末開始進入刺刀見紅好血拼階段，未及開業，招商已陷入困境，高預期、高回報的售後返租模式陷入去化危機。

  某縣級市，在建購物中心8個，市區人口不足20萬。除其中一個全持有之外，其他基本采取售後返租模式。2011年最先銷售的一個1樓均價達到3萬，最高突破7萬，返租5年，年回報率5%。而從2012年開始陸續投入市場的銷售型購物中心，由於面臨越來越多的競爭對手，越來越少的本地投資客群，返 租年限從5年逐步延長至7年，10年，個別有15年返租承諾。年返租比例從5%逐步上漲到7%、9%，最高突破12%。

  但出乎開發企業意料，2011年期間搶商鋪的現象基本絕跡，來訪客戶、意向客戶以及下單客戶比例大幅下降，甚至已經出現蓄客不理想而延遲開盤， 其中一個基於年終工程結算、人員工資、稅務結算等資金壓力，低於蓄客價格而開盤，預想趁著打工返鄉人潮，打撈一筆。不過，最終以銷售不足2個億而告終。而 此項目的商業總產值是12個億。也就意味著90%大鋪面，位置不好的，或樓層比較高的鋪面陷入漫長的銷售周期......

  此類以銷售返租為主的商業地產項目，在地級市比比皆是。而銷售過程中遇到的問題確是大同小異。本就不多的投資客群逐漸被競爭對手稀釋，地級市輻 射能力弱，對外地投資者吸附力不強，投資客越來越精明，自身商業可售面積過大，市場表現遠低於預期，開盤去化不理想，可售部分的"精肉"被銷售，剩餘的部 分無人問津......

  這一切的根源是政府誤導和開發企業盲目樂觀，而銷售遇阻的本質是"售後返租"與商業地產理念背道而馳。從一開始就不應該用住宅銷售的模式來開發商業地產。

  "返租"說到底是一種涉嫌違法和欺詐的變性融資手段，是把商業地產的投資風險轉嫁給投資者的過程。

  法律層面早已對"售後返租"(集資)行為給出明晰的界定。從2011年1月4日起施行的《最高人民法院關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若 幹問題的解釋》要求，"不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的"，將 按刑法第176條有關規定處罰，最高可判10年有期徒刑。另根據住建部的規定，房企不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采取售後包 租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。

  從市場的角度講，商業地產本身就是長周期，慢見效，對地段比住宅更挑剔，系統更復雜，融資要求更高的物業類型。他的本質是商業經營，而不是地產開發。

  另外，社會閑散資金，以及對商業地產缺少投資認知，對房地產有過高預期的投資者，在急功近利，誤導開發企業的政府推波助瀾下，把商業地產變成一 場全民狂歡。但卻不知投資散售型商業的風險很高，甚至血本無歸，最後連債主都找不到。比如最可信的"主力店"很可能是通過線下勾兌的一紙"協議"，比如信 誓旦旦的"經營管理公司"，名為開發商子公司，但實際上和開發商公司沒有法律權屬關系。另外，從國內不計其數的返租物業來看，經營成功的屈指可數，隻不過 信息不對稱，投資散戶太過於迷信大品牌宣傳，太迷信政府，對投資缺少足夠的風險意識，才造成被散售的購物中心所套牢。

  目前商業地產供應過量、極不規范的銷售模式、開發企業誇大其詞的宣傳主力店影響力，都跟政府監管缺位，甚至暗箱操作有莫大關系。此輪商業地產對於部分投資者和開發者，都是劫難，從發展態勢看，已經無法挽救，隻能等待破滅。

  土城法拍撤回張宇良 觀點地產新媒體專欄作者

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-24/08423826368.shtml

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