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地王源於公共服務失衡新北土城農地貸款
土地市場近期異常火熱，京、滬、穗和杭州等熱點城市相繼誕生樓面地價和總價的新"地王"。媒體和北投法拍撤回市場普遍認為，"地王"的出現不僅會推高所在片區或區域在售新房和二手房的價格，而且預示著未來該區域房價還將會漲。有觀點提出，治本之策是切實、合理加大土地實際供應量。
從表面看，一宗地為很多開發商瘋搶，地價上漲是難免的，若能在熱點城市和熱點片區多增加土地供應，地價自然而然就下來瞭。但這是一般商品供求失衡的解決思路，沒有考慮到房地產市場隻能在某個區域內實現供給和需求平衡的特性。也就是說，即使是住房供求在全市總量上實現瞭平衡，也不能解決某些區域的供求失衡。這便是時下熱點城市房地產市場面臨的問題。
在這些城市，80%以上的新房建設用地供應基本集中在城郊或新區，但凡在城市熱點片區(如中心區)有地塊推出時，便會遭到眾多開發商的瘋搶。因為經過長期的開發和培育，城市中心區的公共服務配套設施(交通、教育、醫療等)非常完善，居住配套環境(社區服務、娛樂休閑、生活購物等)也非常成熟，居住的氛圍和品質等軟環境優勢很突出，居民在這些片區購房的意願比較高，片區內住房升值的潛力大。例如，2003年以來，北京和深圳的商品住房平均價格分別上漲瞭5倍和3.8倍，而中心區房價則分別上漲瞭8倍和7.5倍；據我愛我傢統計，2012年，北京二手住房價格上漲瞭8%，而五環內二手住房價格則上漲瞭30%。
相比之下，即便城郊新住宅區房價比較低，但由於這些區域房地產建設速度往往快於公共服務配套設施跟進和培育速度，對居民吸引力相對較低，投資需求也較少跟進。在房地產長周期開始下行和投資屬性日漸退去的情況下，隻看重房價上漲收益而不管居住屬性的"一窩蜂"式購房現象越來越少瞭。去年下半年以來，市場回暖呈現出越來越明顯的分化特征：一方面，回暖基本上集中在一、二線重點城市，其他城市則苦苦掙紮在"去庫存"的泥潭裡。國傢統計局數據顯示，2012 年，東部、中部和西部地區商品住宅新開工面積分別比上年同期減少14.9%、8.9%和6.5%，熱點城市集中的東部區域供應下降更快。但是，東部、中部和西部地區2012 年的商品住宅銷售面積分別為46649萬平方米、26917萬平方米、24902 萬平方米，分別同比增長6.4%、2.1%、-5.5%，熱點城市集中的東部地區銷售增長更快。據中國指數研究院的最新統計，今年5月庫存下降最快的4個城市分別是北京、深圳、廣州和南京；另一方面，城市中心區或熱點片區回暖更為迅速，深圳今年以來住房銷售旺盛的區域是福田、南山等中心區和龍華新區(準中心區)，而原特區外和其他新區則出現瞭銷售難。
什麼是二胎房貸 近期，京、滬等熱點城市誕生的新"地王"大多位於城市中心區或熱點片區，因此，在熱點城市中心區土地供應幾近枯竭的情況下，即便這些城市能完成年度供地計劃，所供應的土地也基本都位於城郊或新區，無法扭轉城市中心區住房供求失衡的常態，也就無法避免熱點城市中心區"地王"不斷被刷新和前赴後繼的現象。
上述"地王"的誕生，在表面上看是熱點城市中心區土地供求嚴重不平衡的結果，實際上是土地市場價值(稀缺、中高端物業需求強勁、抗跌性能力強)的體現，背後的驅動因素則是熱點城市公共服務設施和基礎配套設施供給不平衡。熱點城市人口增長較快，對居住、交通、教育和醫療等在內的公共服務設施和基礎配套設施需求也增長也較快，但這些城市住房建設速度遠快於公共服務設施和基礎配套設施，與住房建設密切相關的軟環境(社區服務、娛樂休閑、生活購物等)建設更滯後，新建住房基本上集中在城市郊區。相比之下，優質的公共服務設施和基礎配套設施則基本上集中於城市中心區，城市居民也依舊在中心區就業，而這些區域也是傳統的住宅區，與居住密切的軟環境經過多年的培育相對成熟，在這些區域居住相對舒適進而成為居民購房置業的首選。
因此，熱點城市"地王"的誕生和對房價的影響是市場競爭的必然結果，需要尊重市場的原則，不能采取"堵"的方式。增加土地供應無法消除"地王"現象和實現穩定房價的目標。
要解決熱點城市"地王"現象和高房價問題，關鍵在實現公共服務在各行政區、各片區的均等化覆蓋。居住在現代城市，對於住房的需求除瞭物理屬性的住房本身，更多還有與生活相關的公共服務，隻有公共服務設施和基礎配套設施能夠與住房建設同步供應，甚至提前佈局，使得住房達到瞭能夠同時實現居住、生活和個人及傢庭發展的目的，才能使得住房需求不再集中於中心城區。如此，"地王"誕生的基礎就不存在瞭，"地王"的房價效應也就不存在瞭。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-18/08082254063.shtml
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