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樓市新政托市不救市
??上海再現排隊買房，開發商巨頭銷售48小時不打烊，銀行紛紛宣佈下調購房首付比例……兩份文件的出臺讓蕭瑟已久的樓市再燃激情。
??3月30日，中國人民銀行、住房城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會聯合發佈瞭《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》。
??文件提出，“對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。”“使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工傢庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%”。
??同一天，財政部、國傢稅務總局也聯合發佈瞭《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，其中規定“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅”。
??“這次樓市新政策的出臺最大的意義在於實現瞭從過去鼓勵首次置業到鼓勵改善型需求的轉變，這是一大進步。”偉業我愛我傢(博客,微博)集團副總裁胡景輝對法治周末記者表示。
??新政下的狂歡
??樓市新政策的出臺迅速地引發瞭一系列連鎖反應。
??“消息發佈的當晚，我就接到瞭公司的緊急通知被要求去售樓處集體學習政策的新內容。”在安徽省阜陽市某置業公司從事置業顧問工作的張傑告訴法治周末記者。
??“就感覺一時間售樓處各種忙，重新制定宣傳語，重新策劃銷售方案，緊急聯系委托人，聯系意向購房人。”身處其中的張傑表示內心很興奮，新政策的出臺意味著可以給他帶來更多的收入。
??法治周末記者瞭解到，新政策出臺後，房地產界的“大佬”們就迅速展開瞭一系列的行動。比如，萬科旗下包括北京在內的多個分公司就同時推出“未來24-48小時內‘不漲價、不打烊、等你來搶房"活動。
??北京萬科官方統計顯示，截至4月1日零點，萬科在北京9個在售樓盤來訪共165組客戶，認購認籌54套，累計實現1.56億元的銷售總額。
??而據搜房網數據中心調查的20個大中城市新房成交數據則顯示，新政前後(3月27日至4月2日)，16個大中城市新房成交量出現瞭大幅上漲，占比達8成，其中北京環比漲幅最高達58.6%勞工貸款率利2015申請二胎年息，寧波同比漲幅最高達282.54%。
??“對房企而言，直接利好就是中高端物業的銷售和去庫存。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對法治周末記者表示，“過去對於中高端物業的推盤、銷售、購房資格等，都設置瞭各類障礙，使得交易機制並不通暢。如今此類政策出臺，能夠提振市場信心，鼓勵相關群體積極入市。”
??“在市場成交上升、價格上升的基礎上，房企投資力度勢必加大，因為資金狀況得到瞭很好的改善。商業銀行也會逐漸放開開發貸的政策，進而降低瞭房企的成本。”胡景輝表示。
??而在嚴躍進看來，新政策同時也為樓市的投資者帶來瞭利好。
??“過去一些被套的購房者可以積極出貨。尤其是營業稅免征期從過去五年降低到兩年後，很多礙於稅費壓力的房東，可以借機積極拋售。而且此時的物業價格並不會太低，因此能夠確保投資收益比較可觀。”嚴躍進表示，“另一方面，對目前希望進入中高端市場的購房者而言，可以借公積金貸款新政策而積極入市。這個時候若有短線操作的一個思路和策略，那麼可以獲取房產增值的一個較大利好。”
??“政策效果很值得期待，相信第二季度市場成交量會快速上升，房企去庫存效果很呈現很明顯。”嚴躍進說。
??利好改善型住房需求市場
??“過去樓市調控很嚴，然後給首次置業需求的購房者開瞭一個口子，在貸款利率、首付、繳稅等方面給予優惠。但從市場而言，其實首次置業已經沒那麼重要。這次政策最大亮點就是將鼓勵消費的群體集中到瞭改善型住戶上，這是一大進步，也是對過往政策的補充。”胡景輝表示。
??“因為首次置業的需求已經消耗的差不多。據我的瞭解，首次置業需求已從過去幾年市場上70%的交易占比下降到瞭30%以下。”胡景輝解釋，“而且現在首次置業的多是年輕的畢業大學生，這些人的按期還款恰恰是有問題的。”
??與此同時，在胡景輝看來，改善型住房群體對大戶型房產的消化能力更強。“這些人即是房屋需求者又是供應者，而且，他們的住房需求升級對後期的傢電、傢具、裝修等社區服務的拉動作用比首次置業人大很多。”
??“改善型住房群體同時也多處於事業鼎盛期，對銀行的償還能力是良好的。(他們)收入高，基本上造成銀行壞賬的可能性也小。”胡景輝解釋。
??在胡景輝看來，新政策的出臺在一定程度上促進瞭市場向改善型住房群體的轉變。
??“改善無非就是一買再一賣。新政策下調瞭二套房首付款比例，因此對於希望改善自住條件的業主而言更有能力去實現。而另一方面，我們業內都清楚，營業稅的承擔者往往最終會轉嫁給購房者，現在營業稅征收由過去的五年改為兩年期限，對於那些想購買滿兩年，不滿五年房子的購房者而言，營業稅取消也意味著購房成本的下降。”
??胡景輝認為，上述兩個政策的相互配合在一定程度上解決瞭改善型住戶在現金流上的困難。“改善肯定是先買新房子然後再賣原來的房子，新政策減少瞭改善性住戶的現金流壓力。”
??消化庫存激活交易
??與此同時，新政策的實施能否達到挽救樓市整體下行的目的也是業內普遍關註的問題。
??“實際上來講，高層的態度其實已經很明確瞭，基本上‘救市’這一說法已經落伍，現實的狀況是隻托市不救市，托市的意思就是不讓情況變得很糟糕。”看好新政策的同時，胡景輝對其也有另一番理解，“從某種意義上，我認為新政策其實並沒有創造新的需求，而是把兩三年之後的需求提前瞭。”
??“比如業主打算自己的房子滿5年後不用繳納營業稅再賣，而現在就已經沒稅瞭；而對於購房者而言，本來首付是不夠的，因此計劃先攢3年錢湊夠首付的，那麼現在首付已下降，現在就可以首付瞭。因此，這個政策實際上是把兩三年以後的需求提前瞭，它基本上沒有創造什麼新的需求。”胡景輝解釋。
??“政策背後如何不重蹈2008年末救市的模式和思路，是目前整個房地產市場需要密切關註的。”嚴躍進贊同瞭上述觀點。
??“我認為，此次政策本身不應該簡單理解為救市，而是理解為樓市新常態的發動引擎已啟動。2008年年末的救市政策，本質上是一種總量刺激的做法。”嚴躍進表示，“2015年的各項樓市政策，更多是從結構改善的角度進行的。此次政策很大程度上呼應瞭兩會精神，進而對剛需和改善型需求兩類進行的格外呵護。這兩股購房需求的積極釋放，對於後續房地產長期平穩健康發展的態勢是有利的。”
??“新政策改變不瞭房地產整體下行的大趨勢，而且其直接受益的更多的是二手房市場。新政策能促進交易，但是卻不能夠抬升房價。”胡景輝說，“從去年放松限貸、降息、提高公積金房貸等政策以來，小政策多刺激樓市一個月，大季度則刺激一個月，但很快樓市又會陷入低迷，這也是一個側面的體現。”
??胡景輝認為，在新常態下，房地產像過去那樣的“量價齊升”“土地財政增加”等都已不太現實。“房地產需要一個軟著陸，而這個過程在住宅領域的體現就是從過去首次置業占主導轉變為改善型購房或自住型購房占絕對主導。”
??“現在的房地產市場已經到瞭‘後開發時代’，將不再是以開發為主，而逐漸從開發模式轉為運營模式。政策的出臺就是為消化庫存，激活交易，以向這一方向作出轉變。”胡景輝補充道，“未來也不排除政策進土地貸款彰化溪湖土地貸款一步放寬的可能性。”
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-08/06565991342686869963220.shtml
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