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內容來自sina新聞

樓盤降價潮蔓延房貸明穩實緊狼終究會來

 風自杭州起 房貸"明穩實緊"降價潮蔓延

  溫州、鄂爾多斯樓市崩盤已是老故事。

  春節一過,浙江杭州城北的德信·北海公園宣佈,新房將以1.58萬元/平方米的價格銷售,與降價前1.9萬元/平方米的均價相比,該項目均價下降瞭3200元。隨即,離該盤不遠的天鴻香榭裡均價直降3400元。很快,蝴蝶效應顯現,杭州又有8個樓盤做出不同程度的價格調整。

  從三四線城市常州、秦皇島刮起房價下降風,蔓延到二線城市長沙時,堅定看多者還在堅信,北上廣深一線城市不會跟隨。現在,房價水平直逼一線城市,被視作國內樓市的重要風向標之一的杭州也降價瞭,樓市故事又有瞭新劇情。

  2月26日,銀行停貸消息滿城風雨之際,數十傢銀行集中出面辟謠,但《華夏時報》記者采訪瞭解到的是硬幣的另一面。

  "雖然嘴上說沒停,實際上跟停瞭差不多,作為國有大銀行,不好意思承認,怕輿論影響太大。"建行一位支行行長對本報記者表示,凡是和房地產相關的上下遊,鋼鐵、建材、水泥等今年基本上都已暫停貸款,開發貸和按揭貸雖說未停,但規模卻不及正常水平的十分之一。

  山雨欲來。人民幣出現罕見的急速下跌,資本流出跡象明顯;香港樓盤降價30%,李嘉誠甩盤,王石提醒"小心樓市",再加上樓市已連續上漲十多年,長期累積的泡沫終有破的那一天,會是2014年嗎?這會是房地產商的逃命年嗎?

  現在可以確定的是,樓市恐慌情緒已開始蔓延。

 杭州風向標

  這一次是杭州。

  "目前杭州真正降價的就這兩個樓盤。"上述降價房企內部人士告訴記者,北海公園由於前期定價過低遭哄搶,後期漲價過高後遇冷,降價屬於價格的自我糾偏,而且隻剩尾盤。

  即便如此,一個令開發商們憂慮的事實是,杭州高企的庫存,早已令房價搖搖欲墜。業內人士認為,多米諾骨牌一旦被推倒,接下來市場調整不可避免。

  據瞭解,2013年末杭州存量房突破11萬套,約1464萬平方米,同比2012年末存量面積增加41.05%,到2014年的入市供應量還將更大。杭州一傢房企老板告訴記者,其實在春節前房企已經做出瞭預判:今年杭州樓市不會太好。

  "去年房價漲得太厲害瞭,積累三年的需求半年的時間就被消耗完,2014年的需求增長有限;另一方面,去年開發商加快瞭開發速度,今年一些商品房供應量較大的區域,去化壓力比較大。"上述房企人士說。

  杭州雙贏置業總經理章惠芳在接受記者采訪時稱,降價主要是在杭州的城東片區,而這一片區恰好是土地供應的大戶。

  "去年11月份這一片區就有很多樓盤在暗降。"章惠芳表示,由於土地供應量大,未來新房銷售壓力大,所以很多樓盤年初就在醞釀通過降價來加快銷售。

  不僅是杭州,2月21日開盤的江蘇常州"雅居樂星河灣"開始"六折甩賣";湖南長沙"藍光COCO蜜城"元宵節後直降2000元,引發業主打砸售樓處維權。據長沙房地產人士稱,目前長沙僅該盤降價,與開發商自身資金鏈緊張有關,其它尚無跟進動作。此外,河北秦皇島"珠江道12號"早在1月29日,就在網上宣傳"高層現房,購房6折優惠"。

  而"空城"、"鬼城"已成為多個三四線城市的代名詞,由於房地產過度開發,降價促銷城市不斷增加。據中國指數研究院統計,今年1月,全國100個典型城市中有37個城市的房價環比下跌。而在房價下跌的城市中,有34個是三四線城市。

  那麼,降價潮會不會蔓延至一線城市?

  隨著恐慌情緒的蔓延,廣州、深圳降價的消息也開始見諸報端。但據記者瞭解,目前僅是開發商推出的讓利促銷活動,暫時還沒有明確打出降價的旗號。如廣州時代花生推出8.8折優惠活動,據該盤銷售人員介紹,實際上並沒有降價,2月比1月還小幅漲瞭1個點。

  業內人士認為,北上廣深一線城市與杭州市場的供需狀況明顯不同。上海易居房地產研究院報告顯示,2014年1月,北上廣深的商品住宅去庫存化周期為7.0、8.9、9.0和10.7,而杭州為13.6。

  "不過市場都是聯動的,杭州降價,肯定會台北市文山區房屋貸款房屋二胎民間二胎影響到一線城市購房者的心理,加重觀望情緒。"房子從來都是買漲不買跌,深圳一位開發商直言,一旦購房者止步,市場供給量再少也沒人買。

  資金鏈會斷嗎?

  更令市場恐慌的是,上周末曝出,包括興業銀行在內的部分股份制銀行已於春節前下發通知,要求暫停辦理房地產夾層融資業務和地產供應鏈金融業務,並要求涉房相關貸款確保總量不增加。

  截至2月26日,盡管已有數十傢銀行出面澄清"並未停止房地產相關貸款",依然保持房貸的"穩健";但實際收緊房貸已是不爭事實,地產企業資金今年並不寬裕。長沙一位房企營銷負責人稱:"中小開發商的房貸要3-6個月才能放款,貸款確實很緊。"

  "之所以不放貸,主要還是考慮到風險,樓市降溫,銷量不好,上級行覺得有風險,不批額度,貸款就緊。我個人的房子在去年5月都拋掉瞭。"上述支行行長對記者說,房地產開發貸一般是基準利率上浮40%,加上評估等費用,利率成本在9%-11%,小房企風險大,大房企產出又少,銀行都不想做。

  不過,針對市場唱衰言論,華遠地產董事長任志強再次在微博上連發五條信息炮轟:"且不說去年到位資金八萬多億隻完成投資六萬多億,手中尚有餘錢。僅一月購地的成倍支出和天價,也證明尚不存在行業缺錢。"

  杭州德信地產營銷部和杭州工商信托雙方都告訴記者,並不存在信托產品提前清算的可能,而該盤的銀行貸款也已還清,德信資金並沒有問題。

  值得註意的是,德信一邊將北海公園盡快清盤,一邊在快速拿地。就在降價的同一天,德信在杭州主城區以17.5億元競得城東一地塊,樓面價達到12440元/平米。

  深圳一位央企高管告訴記者,今年以來銀行確實沒有放出開發貸,但去年公司銷售業績不錯,現在資金還是很充裕,目前還看不到降價會馬上蔓延到一線城市的跡象。

  某龍頭房企高管對記者表示,目前土地市場太熱,一二線城市地價太貴,導致比較謹慎的房企不敢買地,土地市場降溫對開發商反而有利。

  市場有個邏輯,開發商缺錢後,就會選擇降價。但該高管認為,這並不完全成立,有些資金頂不住的房企可能會降價,但目前開發商還在瘋狂買地,也恰恰說明他們並不缺錢。

  "大房企信用好,貸款規模大,銀行還是會放貸。"上述支行行長也認為,房地產行業會因實力大小而進一步分化,現在銀行不敢貸款給小房企,也是怕它們跑路。在2011年樓市調整時,長沙就有多傢小房企因資金鏈斷裂而"跑路",而隨著地價的狂奔,資金實力不足的小房企逐步被淘汰出局。

  但不能忽視的是,2014年整個房地產行業資金壓力並不小,尤其是在2013年通過信托、基金、債市等渠道融資然後高價拿地的房企,如泰禾、融創等,負債率已超過百分百,一旦房子滯銷,將直接影響公司現金流。

  中信證券數據顯示,2014年集合信托需兌付的本息將近1萬億元,房地產占比27.34%,規模為2479億元。

 逃命年還是"狼來瞭"?

  上海易居研究院副院長楊紅旭稱,外界對樓市判斷有些悲觀過度,但2014年市場降溫是肯定的。

  問題是,在房子脫離瞭實用價值演變成投資產品後,對未來的預期恰恰非常重要;然而,在經歷瞭2011年的樓市假摔後,2014年隻是又一次狼來瞭的聲音並不勢弱。

  "經濟形勢越不好,對房地產業越是依賴,拋棄房地產業,金融業要先死掉。"北京師范大學教授董藩這番論述的結果是,全國性房價大跌更不可能。任志強稱,2014年是房價漲幅增速下降而不是房價降。

  國信證券房地產分析師方焱則對記者分析稱,短期調整不可避免,但崩盤不太可能,目前投資還是依賴房地產,地方沒有賣地收入,其它固定資產投資也沒資金,被房地產綁架的經濟,短期內難以改變,松松緊緊已經成為中央調控房地產,延緩房地產泡沫破裂的手段。

  "太多不動產在銀行抵押,你想拋棄房地產,能行嗎?"上述央企高管稱,大量的資金在房地產行業積聚,一個原因是超發的貨幣沒處去,房地產作為貨幣的蓄水池,可以避免消費品價格大漲。

  雖然不認同崩盤論,但房企亦為短期的調整而擔憂。近日萬科創始人王石表示,2014年樓市非常不妙。

  "市場看似又在重蹈2011年的調整,市場在暴漲一兩年後,需求逐漸釋放,市場需歇息。"上述龍頭房企高管分析稱,市場短期調整,泡沫還可以延緩得更長,政府也希望以時間換空間,讓房地產軟著陸,這是最理想的狀態。

  上述高管分析認為,目前處於政策的空窗期,有三個方向在今年全國兩會上可以明確,一是穩定為上,房價大漲大跌都不行;二是調控有度,不會全面放開也不會打死,政府手裡的牌太多,若樓市不好,可以放開限購限貸限價,民間資金馬上就會拉動起來;三是以市場調節為導向,政府逐漸退出行政管理。

  各說各的道理,但不可否認,依然看多樓市的前提已發生瞭根本性轉變:不會再有四萬億瞭,新政府執政理念變瞭,美國QE也在退出瞭。經濟規律遲早會發威的,狼終究會來的。

  沒人知道,威脅中國經濟的最後一根稻草,是房地產、影子銀行還是地方債。但影子銀行有太多錢放給瞭房地產,而地方抵押的資產也大多是土地,這三者已經盤根錯節混為一體。

  "房地產肯定有泡沫,但啥時候崩盤,誰也預見不準,否則美國就不會發生次貸危機瞭。"一位證券機構人士說。

  3月15日新浪樂居踏春尋房總動員大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-27/09052625453.shtml
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謝昶育

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