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數據來源：CRIC2014

  從克而瑞房價統計數據可以看出，青島存量房中140-170㎡庫存占比較大，主要為改善型洋房等產品，區域價值未被認可或者總價超出價格天花板，導致銷售困難。其次為200-250㎡左右房產，多為大平層產品，目前市場接受度較低。400-450㎡房產總價較高，多為臨海高端產品，去化周期最長。購買大戶型的客戶購買力受限較少，主要在意區位價值和項目品質，故限購取消對他們的影響有限。

  這些房產到底分佈在哪些區域呢？

數據來源：CRIC2014

  從區域庫存上看，市南區和嶗山區最為集中。近期大量臨海豪宅集中上市，恰逢市場冷清，去化情況均不理想。而市北區和李滄區的存量多為大面積的改善型產品，集中浮山後周邊和東李區域。四方區供應產品多集中在剛需和首改，大戶型占比較小。

  綜上所述，青島限購解除政策對於主城區市場，無論是客戶需求還是存量壓力，影響都相對有限。對於輔城區的積極意義更為明顯。

  輔城區市場到底怎麼樣？

數據來源：CRIC2014

  從2014年至今的供求情況看，城陽區仍是排名前三名的區域，供求比為1.06，價格略漲，市場形勢比較平穩。黃島區的成交則是全市第七名，銷售不暢的情況仍然存在，價格相應小幅下滑。高新區不但供過於求比較明顯，價格也出現瞭8%的下降。整體看來，相對於以往的風光，輔城區今年的風頭被五市壓過，不能說沒有限購政策的作用。而伴隨2013年的價格上漲，對投資者的吸引力也不如以前，庫存增長比較快。

數據來源：CRIC2014

  截止7月底，黃島區庫存190萬㎡，城陽區庫存152萬㎡，名列各區域的第四五位，屬於庫存比較嚴重的區域。但是城陽區屬於供需兩旺的區域，供求比較均衡，存銷情況也算安全。以往庫存的重災區-黃島區，解除限購絕對是好消息，起碼客戶的范圍擴大瞭，銷售有望好轉。高新區雖然存量不多，但是產業人口少，客戶自然更少，去化周期將近兩年。限購讓無論是外地戶籍還是市區投資的客戶，都可以順利的買房。

  解除限購輔城區會翻紅嗎？

  從目前銀行二胎 台新銀行二胎利率怎麼貸款比較會過件來看，中央到地方都是以市場化手段調解為主，不再是行政大棒。雖然輔城區在規劃政策方面有一定的優勢，但是供求關系和庫存情況都不容樂觀。可能短期在成交量上會有一定的表現，但是長期效果還要看信貸政策走向，更重要的是區域項目價格能否有足夠的吸引力。價格漲上去瞭，外圍市區的公建配套成熟度能否相應提高，也是很重要的因素。

  關於限購的系列分析告一段落，總體的態度是比較謹慎樂觀。三季度仍是一個反復築底的過程，量有可能放大，但價格不會有明顯上漲。四季度是否再現"小暖冬"，那就取決於信貸政策、購房心理、促銷力度等多種因素瞭。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-21/17532876765.shtml

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