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  面對種種猜測,萊蒙國際投資者關系總監在接受中國房地產報記者采訪時表示,"我們不覺得這個價格有多優惠,隻能說是合理"。

  而在融資策略上,萊蒙國際則顯得有些單一。記者查閱公司2012年財報發現,在資金負債表上,主要項目為銀行及其他借貸,其他負債來源比重微乎其微。"我們大部分融資都是靠銀行貸款。"前述投資者關系總監告訴本報記者,"不過,我們旗下也有自己的投資基金,也可以提供一部分融資"。

  而在銷售數據上,上半年,萊蒙國際錄得合同銷售約40.05億港元,較2012年同期上升約11.5%。但是,合同可銷售建築面積則繼續延續一季度下滑勢頭,同比下降約21%。這樣一個趨勢一致延續到當前。從今年年初至8月24日期間,該集團實現合同銷售約60.6億港元、合同可銷售建築面積約24.97萬平方米、合同平均售價約每平方米24266.1港元,分別較2012年同期上升約26.1%、下降約10.6%以及上升約41%,相當於2013年合同銷售目標80億港元的約75.8%。

  逼近萊蒙國際

  而萊蒙國際的擴張策略始於去年。在幾乎沉寂於土地市場兩年後,2012年萊蒙國際重出江湖,全年拿地支出約35億元人民幣,占其全年銷售額的比重過半。拿地區域包括常州、天津、南京及南昌。

  有市場人士猜測,可能因為收購的是一個舊項目,有些物業沒有理清其過戶關系,以及與小股東的關系;還有可能並購雙方有別處打包的合作,等等。

  據記者瞭解,該地段周邊的房子已賣到6萬~7萬元/平方米瞭,以如此低的價格拿下位於黃金地段的莎瑪世紀公園,可謂相當劃算。而此次被業內認為是過於優惠的價格,也引來瞭市場人士的紛紛猜測。

  先是在5月21日,萊蒙國際以15.51億元競得杭州奧體單元地塊,土地可建面積11.48萬平方米,折合樓面地價13505元/平方米,需配建保障房面積550平方米。達最高溢價率上限49%。土地性質為商住。

  "我們堅持快速周轉策略。"前述投資者關系總監表示,去年在南京拿到的一塊地,從拿地到預售9個月就完成瞭。

  而這些物業截至今年6月底的市值為23.8億元。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-02/13352394306.shtml

  而常州項目樓盤去年因大量推盤,單價不高,已拖累瞭公司整體毛利率,片區2012全年銷售額約18.4億港元,不到總銷售額的三成。

  一向以穩健標榜的萊蒙國際集團有限公司(以下簡稱"萊蒙國際"),在近期房地產市場不斷掀起的盛宴中,也變得激進起來。

  而RET睿意德執行董事張傢鵬則對記者指出,城市綜合體最主要的風險是在商業這部分,因為住宅的周轉快。綜合體對企業資金、專業要求都很高。開發商應該具備相對雄厚的實力和專業的運作能力,否則就會造成公司風險的上升。

  據瞭解,莎瑪世紀公園是位於上海浦東新區陸傢嘴中央公寓之內的服務式公寓項目,於2006年落成,作住宅及停車場用。該項目共包含9幢大樓合計284個住宅單位,總建築面積約4.9萬平方米,及240個地下停車位。"目前隻是與摩根大通達成瞭購買協議,等一切工作落定,我們會再考慮這一物業未來的發展方向。"前述投資者關系總監表示。

  但即使是這樣,萊蒙國際在常州所做城市綜合體的泡沫危機也已然顯現。常州被稱為繼鄂爾多斯之後的又一個"鬼城"。而萊蒙國際在常州有相當大儲備量,銷售速度緩慢。截至2012年12月31日,集團在常州已竣工項目的可租售面積約19.9萬平方米,在建可租售面積共計28.2萬平方米,其中計劃今年內竣工的面積達19.6萬平方米。另外,萊蒙城八期、十期等作為公司在常州的儲備項目,還有56.4萬平方米的建築面積尚未動工。

  今年,公司延續瞭這一進取策略。截至目前,拿地與並購項目共計支出46億元。而佈局重點依然是以上海為核心的長三角區域。

  營業收入的減少配合公司拿地的激進,使得自2012年以來,公司負債出現高企。2012年年報顯示,去年年底公司資產負債率就已高達82%。對於公司負債率的居高不下,前述投資者關系總監對本報記者表示,"看起來我們的負債率是有些偏高,但這是因為我們的股本低。而且我們剛剛拿到上海莎瑪世紀公園這個項目,說明流動性是很高的。未來我們會在適當范圍內把股本放大一點,這樣負債率就會降低很多。"

  "因為有瞭商業、有瞭綜合體項目能更好地拉動地方經濟和投資,更好地拉動周邊土地的溢價率。"張傢鵬分析道,"純住宅地塊,競爭太大,並不好搶到。而政府推出的土地很多是商業用地,但是純做商業,資金回款更難,開發商就會做成綜合體項目。"

  值得關註的是,萊蒙國際在發展戰略上一直是以城市綜合體項目和商業物業為主。而這兩個領域恰是近年來多地空置、滯銷、滋生泡沫的領域。

  近期,萊蒙國際發佈公告稱,以16.88億元的代價購買摩根大通旗下SSCPLimited的已發行全部股份,從而將上海浦東莎瑪世紀公園公寓項目收入囊中,均價為34170元/平方米。

  "以並購優質成熟項目入駐上海,不失為一個好的策略。"某業內人士告訴記者。

  對於此次拿地,萊蒙置業(富陽)有限公司總經理汪濟武表示,公司對於奧體單元的前景十分看好,對該地塊志在必得。另外萊蒙國際雖然很早已進駐杭州,但項目主要在富陽等地,進軍主城一直以來是企業的目標。

  "大量投資城市綜合體和商業項目,風險非常大。因為中國現在的綜合體已經太多,接近飽和的狀態瞭。現在我們在投資城市綜合體時,會重點考慮一線城市繁華中心的項目,會選擇一些小體量的項目。"國盛資本總裁王寧在接受中國房地產報記者采訪時表示。

  是次收購,使得萊蒙國際正式進入上海市場。而早在2012年5月,萊蒙國際董事長黃俊康就曾表露出進軍上海的意願。當時他提到,萊蒙正在積極準備進入上海,並正和當地政府溝通。但後來萊蒙國際進軍上海一事卻因故擱置。

  面對常州所遭遇的困境,前述投資者關系總監告訴記者,"確實有一些地方出現瞭城市綜合體過剩現象,我們對投資區域也會考量。對於常州的項目,其實我們已經銷售出去瞭很多,剩下的土地儲備和未售部分,現對於整個公司體量而言,並不大。"

  而縱觀近幾年,大量城市綜合體項目的爆發,其實很多時候並不是房企主動選擇的結果,其背後一個很重要的推動力量就是政府。

  下半年,萊蒙國際的擴張步伐還將加快。"下半年萊蒙國際可能還會拿50億元左右的土地,但卻絕對不會搶地王,因為相對要反周期拿地。"黃俊康表示。

  雖然做城市綜合體項目蘊含更大的風險,但其實政府和開發商最終都不會成為輸傢。

  "原因是:城市綜合體中都有住宅項目,這部分已經有足夠的回現,城市綜合體裡的商業部分隻是利潤的沉淀。"張傢鵬在接受本報記者采訪時分析道,而且即使不好銷售,還可以降價處理。"隻要降價,最終還是能夠售出去的。"

  "我們投資城市綜合體時,已能夠明確測算出它的資金收益水平。"王寧也表示,不過隨著調控深入,會采取比較穩妥的做法就是投一線城市,因為二三線城市寫字樓並不好賣,很多城市過量。

  債務高企加融資渠道單一新北土城土地貸款

  快速擴張必然會對融資能力和財務技巧帶來考驗。而發展城市綜合體項目,前期投入很大,而後期的資金回款又很慢,對公司資金能力的要求也就更高。一向追求高周轉的萊蒙國際同樣需要面對這些問題。

  8月29日,萊蒙國際集團有限公司公佈瞭2013年中期業績。上半年,營業額由去年同期的約21.95億港元減少44.5%至約12.19億港元;萊蒙國際公司權益股東應占盈利約為2.213億港元,較2012年同期減少約14.5%;凈負債比率約為97.6%,較去年同期的67.5%上升30個百分點。

萊蒙國際商業地產急進隱憂

  "我們賣的面積比以前縮小,而銷售總額卻有增長,這不是一個好事情嗎?"前述投資者關系總監笑稱,"我們的銷量並不能說是減少,截至目前我們就已完成瞭60億元的銷量,而去年一年的銷售目標才62億元。"

  三個月後的8月21日,萊蒙國際再次出手,以14億元成功拍得南京雨花臺區寧丹路以西G46地塊,溢價率62%,樓面價8503元/平方米。該地塊將是一個集體育、文化、休閑、娛樂、居住、經營商貿於一體的城市板塊。至此,萊蒙南京公司力駐南京城南。

內容來自sina新聞

  這裡的投資基金指的是,新萊源基金,之前名為華盛萊蒙投資基金。這個基金目前主要是投資萊蒙國際自己的項目。在投資方式上,則主要是以債權為主。

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 商業地產泡沫陰影
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