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??企業掉隊不需要很長時間

??繼去年方興地產將酒店業務打包上市後,綠地、世茂亦有傳出分拆酒店業務獨立上市的消息。3月2日,碧桂園公告稱正在研究分拆旗下酒店業務的上市。

??一傢將要對外公佈調高銷售目標的國企,其相關部門負責人對經濟觀察報表示:“我們隻能調高。即使在市場最惡劣的時候,也不可能把目標調低,這是上市公司及國資委(對我們企業)的雙重要求。”房子2胎利息貸款全省皆可處理

??萬科總裁鬱亮在最近的一次內部會議上說,萬科還要亂三年。“亂”大概是指,萬科尚未找到明確的轉型路,還需要不斷摸索。不過可以肯定的是,萬科會積極思考“存量”的問題。

??當然,企業還是希望業績能增長,否則人才和資源就得不到充分的利用,但此時的增長已不是銷售金額的攀升。“我們希望通過內部合理地提升效率和經營管理措施帶來良性增長,我們希望投資100個億帶來利潤,而不是二三百個億的投資收不回來。”上述國企相關部門負責人稱。

內容來自sina新聞

??中原地產研究部統計數據顯示,截至2月已經發佈2014年年報預告的67傢上市房企中首次出現虧損的房企達到13傢,預減續虧14傢,略減3傢,共計有36傢企業業績相比2013年出現瞭下滑。

??房地產行業增長放緩在2014年成為共識,不但投資銷售減速,行業從業人員也出現“離職潮”。如果今年的投資、經營管理繼續圍繞一個較高的目標去鋪開,可能會出現投資錯誤,加速人才的流失。

??該公司內部人士還對經濟觀察報提及,過去一年地產行業遇到的一個重要問題是營銷渠道改變帶來的沖二胎融資公司貸款全省皆可處理擊。電商、眾籌、O2O等各種模式在2014年大行其道。如何掌握新渠道,積極根據市場調整價格成為房企的必修課。

??一傢500億銷售規模的上市房企,其內部人士透露,公司已決定今年降低銷售目標。“公佈計劃之後投資者肯定會有質疑,但是沒辦法,再樂觀的計算也很難完成去年同樣的銷售任務。”該人士說,“與其等今年過瞭一半才調低目標,不如一開始就定得謹慎些。”


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??反應速度跟不上市場變化不止一傢。另一傢知名上市房企近年在戰略佈局上出現失誤。其中,其在一線城市市區范圍內的大型項目接近清盤,隻剩下周邊縣級市項目及三線城市項目。同時,由於其在市場環境好的期間急於全國佈局,疏忽瞭在其大本營區域的深耕,使得公司戰線拉長,成本增加。

??全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生表示:“房地產行業現階段有近6億平方米的待售庫存,已面臨產能過剩。巨大的社會總庫存量給房企帶來的壓力比想象中更為猛烈。”

??“房地產企業進入一個全新的區域,基本都是在‘交學費’。前期的項目為瞭做到物美價廉、跑贏當地‘地頭蛇’,必須下重本。再加上晚到者拿的地塊價格比人傢高,你可以算得出來,這時候做的都是虧本生意。”一名接近該房企的人士對經濟觀察報介紹,報表上看這傢房企利潤率不錯,實質是靠一兩個高利潤項目撐起來的。

??上述國企的內部研究認為,2014年930新政對首套房和已經還清貸款的二套房給出最低基準利率七折優惠,大部分城市取消限購等措施對樓市刺激作用不大,因為地產行業的瓶頸已然出現。研究繼續指出,盡管今年年初央行先後宣佈降準和降息釋放流動性,但依然無法扭轉行業大勢。庫存高企、城鎮化速度減緩、人口紅利降低等因素註定房企告別“大開發”周期。

??盡管多傢上市房企對外稱2015年的銷售目標繼續增長,其內部對市場的預測實質比較悲觀。這些房企用於內部考核的銷售目標相比去年呈“零增長”甚至有所降低,其中不乏排名靠前的地產企業,而以往房企內部目標要高於公開目標。

??調高目標並不代表看好市場。上市房企對外公佈較高的銷售目標是為瞭滿足資本市場及監管部門的期待,企業內部的預測或者考核,則保守得多。

??從存量中挖掘增長空間,理順銷售物業和持有型物業之間的關系,成為多傢房企研究的重點。

??對外公佈時,部分大型房企表示銷售目標繼續上調,綠地集團、世茂地產、融創中國、保利地產等大房企紛紛調高瞭2015年銷售目標。

??在當前酒店行業增速下滑的背景下房企謀求酒店業務上市,似乎更顯示出其盤活資產、獲取穩定的回報的想法。

??一些企業選擇從海外市場及非地產相關業務尋找“增量”。2015年,綠地海外銷售收入目標300億元,並宣佈未來5年綠地海外收入占比會達到25%。

??2014年,房企“千億俱樂部”基本穩定下來,七傢千億房企與第八名之間形成斷層。

??2014年完成目標的房企無一例外都擁有大量土地儲備、全國化佈局均衡,擅長做高性價比剛需首改產品,還突出的營銷能力。這基本是千億房企的特點。隨著行業洗牌的到來,即使是數百億級別的房企都有可能在競爭中掉隊。

??上述500億銷售規模的房企,2014年就沒有完成銷售任務。其半年可售資源的貨值實質接近千億,但受制於佈局失衡、營銷乏力等原因,銷售十分緩慢。

??據透露,該公司一直致力於獲取某一線城市市區范圍內的地塊,然而跟蹤瞭十多塊地,沒有一塊獲政府審批正式推出市場。今年,一線城市項目所剩貨量進一步減少,屬於二三線的省會城市項目作為公司主力則進一步擴大比重。

??增量VS存量

上市房企迎來有史以來最難的目標函數題

??過去以銷售目標為導向的地產企業,均通過提高銷售額以外的指標的權重引導公司轉型及穩定團隊,例如考核回款率、項目質量及客戶滿意度等。國內銷售額最高的兩傢房企,萬科、綠城和綠地,也在有意無意地避談銷售目標。萬科在回答經濟觀察報提問時表示,不設固定的銷售目標。宋衛平直言,我們真的不要規模瞭,我們以後不拿TOP說事。定下2800億目標的綠地集團,其董事長張玉良則說:“這個數字我們不希望去強調。”

??內部的真實預期

??該負責人坦言,在內部考核上,公司設定的銷售任務與去年持平。“這麼做是為瞭激勵團隊。如果目標定高瞭,不利於人才穩定。”該公司去年已有多名區域營銷總監離職。



新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-05/08565979051619789357696.shtml

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