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  而結合租金數據來看未來房地產市場的走勢。在房地產市場出現風險,投資性購房人在無法短期內以合適的價格脫手房產時,會出現什麼狀況呢?他會將原本持有出售的房產推到租金市場,以期待獲得持有期適當的收入,如果這樣的房屋增多,會將原有的租房市場供需平衡打破,使得租金也進一步下降。以2014年前6個月為例,全國平均租金漲幅-0.06%,租金下跌的城市數55個,北京-1.79%,廣州-0.50%,上海3.78%,深圳5.67%,4個發達城市的收益率和租金漲幅顯現出典型的正相關,由此得出的結論是北京和廣州這兩個城市是現在風險較大的城市,這是因為市場預期已經明顯轉向。就全國而言,現在也是一個下跌概率更高的市場。百城住宅價格下降趨勢加劇2014年6月,Reivi100指數為219.99,比此前5月的220.33有小幅回落。相比2014年1月為219.62,2014年上半年來指數差微漲0.37。在2013年還穩步上漲的Reivi100指數進入2014年基本停滯,也這也意味著,中國房地產報聯合中金標準數據共同研究監測的116個大中城市,2014年上半年房地產投資價值"橫盤停滯"。

百城房地產投資上半年橫盤停滯

  在市場上投資者最關註的毫無疑問是利潤,長期在一個水平線上停滯不前是無法吸引更多資金流入的,而且房地產市場的購買者往往都是從銀行貸款買房,高負債意味著對市場波動非常敏感。投資者不可能長期持有房產不動搖,因為銀行每個月的房貸壓力不會減少,即使將房屋租出去,現有的房租一年算下來大概是房價的2%到3%,如果是30年貸款隻是勉強和每月的房貸相抵消,也即持有期間實際收益為0。如此不劃算的買賣基本沒人願意做,一旦意識到房地產市場轉向,負債率高的投資者會主動拋售房產來緩解自己資金短缺的壓力,這在市場一直向上走的時候是很難看到的,而恐慌會蔓延,使得平價拋售更加困難,這會使得整體價格進一步下挫。

  6月房地產投資價值百城指數219.99 下跌城市增多

  上期前十中收益率最低的城市鄭州收益率14.88%,這次是烏魯木齊,收益率12.44%。上期後十城市中收益最高的城市銅陵-1.75%,這次是蕪湖-3.43%,整體的收益率都在下降。

  在一線城市住宅投資收益方面,6月份隻有廣州在環比上升,其他三個城市都在環比下跌。

  根據國傢統計局的數據,2014年1~5月全國住宅銷售面積下降9.2%,住宅銷售額下降10.2%。但是投資者不能隨便地認為這個下滑隻是一個短期調整,因為現在房地產市場的大環境是資金在收縮,產業在調整,政策開始轉向扶持。近期,不少地方政府都悄悄放松瞭房貸,但市場數據顯示,6月份的房地產市場下跌反而加速瞭,這說明政策的作用已經幾近失效。

  中金標準數據最新監測結果顯示,2014年6月,116個大中城市中,環比下跌的城市數達到62個,和5月份58個城市下跌相比,增加瞭4個,平均跌幅6月是1.79%,比起5月的1.30%也跌得更多,下跌的城市數和下跌的幅度都在擴大;同比71個城市上漲,平均漲幅5.42%,45個城市下跌,平均漲幅-3.89%,這兩個漲幅都比5月份來的要低。

  所謂房地產投資,是指資本所有者將其資本投入到房地產業,以期在將來獲取預期收益的一種經濟活動。而2014年上半年,全國百餘城市的房地產投資價值卻陷入瞭長達6個月的"橫盤停滯"。

  從Reivi100指數2009年1月至今的房地產投資價值百城指數趨勢圖中,可以清晰地看到,在2013年還在上漲的全國指數到瞭2014年基本橫盤不動瞭。與此同時,全國平均收益率也在不斷走低,近1個月已經是負數,近6個月的平均收益率是可憐的0.67%,一個比銀行半年期定存還要低不少的數字(銀行定存半年的收益率1.5%)。2014年上半年,這個時間點投資住宅的恐怕哭的比笑的更多。

  在2014年中房報中金標準數據房地產投資價值百城指數(2014年5月報)曾經預測:"收益率的增速明顯放緩在各個城市都有體現,直到現在增速已經降為零,此消彼長之下,隨著看空情緒逐漸占到上風,未來全國收益率為負的可能性極大"。

  而這一論斷在2014年6月,已得到一定的應驗。全國負值城市激增 一線城市收益率下降回顧上半年,全國住宅平均投資收益率(一年)持續降低,從2014年年初的9.38%一直降至6月的4.60%,收益率縮水近半。與此同時,收益率低於一年期定存收益(3.3%)的城市數量卻在激增。

  6月,低於一年期定存收益的城市數比5月增加瞭15個,且6月份的平均收益率隻有4.60%房屋二胎利率試算缺錢急用哪裡借錢,今年以來第一次低於5%。

  進入6月,前期收益率下滑的趨勢不僅繼續延續,而且進一步小額借款屏東二胎年息加速,接近一半的城市收益率低於銀行存款。

內容來自sina新聞

  回溯今年前6個月,北京、廣州、上海、深圳四大一線城市的表現,北京的收益率墊底,半年來持續上升無力,總成交面積同比去年下降47.28%,而收益率最高的深圳2014年上半年成交量也同比去年下降40.28%。可見,沒有成交量支撐的房價實際上是空中樓閣,收益最高和最低的兩個城市成交量都在暴跌。

  四大一線城市中唯有廣州市住宅投資指數環比增加,這主要是由於6月份廣州市荔灣區、黃埔區和花都區的房價上漲帶動著整個廣州市均價上漲。另一方面高價區的掛牌量占比在6月份猛增,使得整個廣州市均價結構性地被拉高。低價房掛牌減少,高價房掛牌增加,實際價格方面天河區和海珠區環比是下降的,所以對這個環比上漲不應過分樂觀,還需要觀察兩三個月才能確定是否真的形成瞭上升趨勢。住宅投資收益率排行 沿海出口型、資源型城市墊底和今年5月的排名相比,比較顯著的特點是整體收益率比上期的低不少。

  前十城市中,廊坊、天津、石傢莊、鄭州下榜,這四個城市6月指數都低於5月指數,和一般情況下的5月6月房價上漲的習慣觀念相左,廊坊更是由5月的127.58降到瞭6月的114.01,前期"京津冀一體化"的概念炒作不僅戛然而止,而且極速降溫。新上榜的四個城市廈門、武漢、東莞、烏魯木齊實際收益率都比前一個月有所提升,其中東莞由8.96%提升到12.65%,其他提升的並不是很多,隻是由於整體的收益率都有所下降,將這幾個沒下降的城市凸顯出來瞭。

  後十城市中,寧波、徐州、九江、秦皇島、鞍山下榜、杭州、贛州、馬鞍山、湖州、江門上榜。新上榜城市中杭州、湖州、江門屬於江浙沿海出口型經濟城市,贛州、馬鞍山屬於資源型城市。排名後十城市中9個屬於沿海出口型和資源型城市。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-14/07422816904.shtml
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