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  本輪房價上漲有一個很重要特點,就是分化現象非常嚴重。8月份,北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%-20%之間,天津等31個二線城市同比上漲大都在7%-10%之間,唐山等35個三線城市同比平均上漲6%左右。為實現房價控制目標,上漲最快的一線城市和部分二線城市今年3月份以來一直在房價統計數據上做文章。這些城市房價真實的漲幅,實際上比統計數據還要高。以唯一執行"20%個稅"政策的北京為例,8月份房價同比漲幅接近20%,在70個大中城市中排名首位。同時根據本月19日秋季房展會的數據,今年以來北京很多樓盤漲幅超過瞭30%,三環內的均價已二胎房貸銀行準備東西利率多少免費諮詢試算經達到每平方米6.5萬元,五環外房價逼近每平方米3萬元,甚至受益於首都經濟圈的河北燕郊,房價今年以來上漲幅度也接近瞭50%。筆者所在的深圳也類似,較偏僻的龍崗區,2012年的很多樓盤還在每平方米1.5萬-1.8萬元之間,但目前上升到瞭2.2萬元左右,寶安靠近前海地區的樓盤,今年以來爆炒"前海"概念,房價水平已經從去年的每平方25000元左右上升到3萬元以上。

  事實上,本次督察屬於行政程序范圍內的慣例安排,也是預料之中的事情,因為近年來每一次重大的房地產調控政策出臺以後,管理層都會派出督察組檢查落實情況,例如2011年實施限購後,監管部門就限購政策執行情況已經分別於2011年和2012年開展瞭兩輪督察,故本次督察並不需要做過多的解讀。但是,按照以往的慣例,對於調控新政執行情況的督察,應當在新政策實施後2-3個月就應展開,但本次督察是在新政策實施半年多以後才著手,主要因為新一屆政府原本把重點放在長效機制建設上,但長效機制建設的探索有一個前提,即房價可以上漲但不能出現快速上漲,這需要維持限購、限貸等行政性措施,以便為長效政策的研究和出臺創造時間。

  本打算以限購、限貸等行政性幹預措施暫時穩定住房價,為長效機制構建騰挪出時間,但今年以來主要城市房價面臨失控式上漲,讓管理層坐不住瞭。據悉,住建部和全國工商總局組成的督察組將於10月份兵分幾路,對主要城市住房交易存在的違規問題進行督導,核查限購、限貸政策的執行。

  但是,"新國五條"實施後房價不僅沒有像往常一樣因新政而短期回落,而是變本加厲加速上漲。從環比看,8月份新房價格上升0.84%,連續第15個月上漲,漲幅亦擴大,與房價上漲同步,"地王"接二連三地誕生,"日光盤"、"排隊搶房"等需求爆棚現象再次在各地上演。在這種情況下,管理層再保持沉默是說不過去的。

  本輪房價上漲主要發生在一線城市和部分二線重點城市,上漲的推動力就是需求極其狂熱。以北京為例,8月份首次購房比重達92.8%,創歷史新高,比年初累計提高瞭7個百分點,投機投資需求基本擠出,主要是自住型需求在推動。一線城市購房火熱,代表著對這些城市未來房價還將上漲的預期,這與開發商的判斷是一致的。事實上,哪個區域房地產市場發展前景最好,就看開發商在哪拿地,因為開發商是最敏感的,也有著特別的信息渠道。今年以來,高價地和"地王"基本上誕生在一線和二線重點城市的核心區域。為瞭獲得一線城市優質土地儲備,就連聲稱從不拿地王的萬科也食言瞭,而經歷過大起大跌房地產周期的香港老牌開發商--新鴻基也不惜重金將上海黃金區域的徐傢匯[2.27% 資金 研報]地塊收入囊中。

  根據世界各國的經驗,在城鎮化發展的不同階段人口流動方向不同:城鎮化率低於50%的時候,人口遷移以從農村進入城市為主;城鎮化率超過50%後,人口遷移以小城市人口遷入大城市為主,農村人口向城市遷移為輔;城鎮化率超過70%後,大城市成為全國城市的主要呈現形式,人口遷移以大城市城區人口遷入大城市郊區為主,大城市郊區人口逐漸超過城區人口。這一規律也為我國城市化的實踐所驗證。盡管過去我國一直宣稱大中小城市協調、均衡發展的策略,但第六次全國人口普查顯示,珠三角、長三角、京津冀等三大城市群以2.8%的國土面積集中瞭全國18%的人口,創造瞭36%的國內生產總值;城市群內核心城市人口集聚優勢遠高於外圍城市,目前80%的外來人口集中在一線城市。以京津冀城市圈為例,除北京、天津外來人口比重超過20%外,圈內其他城市外來人口比重均未超過10%。

  這意味著,在未來城鎮化推進過程中,三大城市圈內部的核心城市(主要是一線城市和部分二線重點城市)將依舊是人口流動的首選,這些城市的產業機構將趨向於輕型化,即以現代服務業為主,地價、房價將在長期內呈現快速上漲的態勢。因此,簡單的需求管制無法抑制房價的上漲,這也意味著本輪督察也隻是治標,無法控制重點城市極其狂熱的購房需求。關鍵的措施在於通過快速軌道交通建設、公共服務均等化,加大三大城市群內非核心城市對於核心城市住房需求的分流。東京城市圈以3.5%的國土面積集中瞭日本27%的人口、創造瞭日本1/3的GDP,效率遠高於我國三大城市圈。但是,東京市區並沒有出現我國一線城市一樣的"城市病",特別是房價上漲失控,成功經驗一方面是連接市區和衛星城(如崎玉、千葉等)密佈的快速軌道交通網,更重要的是衛星城高質量的公共服務供給,圈內居民不用排著隊到東京市區買房以求一個學位。目前,我國城市群內非核心城市分流住房需求的能力比較差,制約因素除瞭軌道交通外,還有公共服務不均等這一關鍵因素。

內容來自sina新聞

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-09-24/08332428045.shtml
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