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■沈彬對地下空間追繳土地出讓金的爭議還在繼續發酵之中，不僅廣州車位市場被攪熱，多個樓盤急售車位，而地下商鋪也或將水漲船高。對地下空間追繳土地出讓金，拋開斂財嫌疑，最不能回避的則是其合法與合理性。具體而言，補征地下車庫的土地出讓金是否合法呢？是否一物兩賣呢？目前，我國關於對地下空間使用權登記的規定，有2000年國土資源部針對廣東省國土資源廳《地下建築物土地確權登記發證問題的請示》的一封復函。復函規定：與地上建築物連為一體的地下建築物，把它當成地上建築物一樣，計入整體總面積，然後按比例分攤公攤面積；不能與地上建築物連為一體的地下建築物，其土地權利可確定為“土地使用權（地下）”。這裡，國土部提出瞭一種新的土地使用權形式———“土地使用權（地下）”。也就是說，地下車庫可以單獨進行不動產登記。但是地下車庫獨立登記，不代表需要向政府重新繳納土地出讓金。我們不談復雜、專業的小區公有土地攤入個人住宅建築面積的問題，從政府出讓土地使用權的角度來談，問題就一目瞭然瞭———政府將一塊自己的土地的70年使用權，有償出讓給一位開發商，那麼政府手中就沒有土地使用權瞭；而開發商在這塊土地上建房子，並把土地出讓費按面積攤銷到每個住宅裡，那麼每個業主在買房時，也就承擔瞭土地出讓費。現在，在所有土地出讓費都攤銷完之後，突然發現地下車庫居然有面積，而且沒有土地出讓金可以攤銷瞭。於是，政府認為地下車庫沒有繳納土地使用費，要求重繳。這就是典型的“一魚兩吃”：政府出讓土地使用權後，手中就沒有權利瞭，政府不能賣不屬於自己的東西，故不能再以“地下權”的名義再賣一次地皮。從整體上看，政府出讓的土地使用權要麼已歸業主所有，要麼還保留在房產商手中，絕不會是在政府手中。如果“地下權”能再賣一次，那麼小區裡懸空掛一個燈籠，政府也能以“空中權”的名義再賣一次地皮。地皮，本身就含有地表上下一定的“空間”的含義，而不可能是一個平面。隻不過，我國的《城市房地產管理法》和《城市房屋權屬登記管理辦法（修訂）》，隻是對地面以上的建築物產權登記作瞭相應的規定，但未涉及地下建築物的產權登記。2007年修訂的《土地登記辦法》雖然吸收瞭空間權的概念，將“宗地”的范圍擴大到“土地權屬界線封閉的地塊或者空間”，但目前我國現有地下空間權的登記規則多依附於平面登記規則。因為我國的土地登記制度的滯後，往往隻登記“平面”，沒有能及時反映空間權利，所以才沒能對地下車庫的建築區分所有權進行登記。這充其量隻是業主之間、業主與開發商之間的物權分配問題，本沒有政府的權利。小時候聽過一個關於“財主”的故事，大意是有人把房屋賣給他人之後，第二天又來掘房下的泥土，說“房子賣你瞭，土地還是自己的”。其實，地下車位補繳土地出讓金，和這個故事有一些相像———你不能既賣瞭一條魚換錢，又覺得自己還保留著對魚的什麼權利。(作者系法律工作者)

內容來自hexun新聞

追繳地下車庫土地出讓金是 一魚兩吃

新聞來源http://news.hexun.com/2013-09-10/157885033.html

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