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 □典型案例

  李盛輝認為,京投銀泰·琨禦府的熱銷,首要原因當推絕版的地理位置。琨禦府位於海淀區玉淵潭區域,該區域已經多年沒出過新項目。項目周邊自然環境優美,除瞭千年古河昆玉河之外,項目周圍還有玲瓏公園、紫竹院公園、玉淵潭公園等大型城市綠地;交通方面,項目銜接三環、四環,緊鄰地鐵10號線與6號線的換乘站慈壽寺站,亦有多條公交線路交織,非常便利。此外,琨禦府位於城市核心區,周邊有著成熟的配套,如多所全國著名大中小學、多傢全國著名三甲醫院、四大商圈環伺等。

  此外,項目還規劃有20萬平米一站式購物中心五彩城,3萬平米生態湖景公園,華潤旗艦產品橡樹灣品質住區,是集居住、文化、商業、商務、生態、休閑為一體的新都會生活體。

  市場走勢尚需觀察

  橡樹灣所處的密雲生態商務區,以山水商務田園總部為發展定位,為密雲帶來全新的城市發展機遇。密雲橡樹灣作為區域內的首個啟動項目,除瞭擁有良好的生態優勢,更是擁有瞭無可比擬的發展優勢。

 >>總監解密

京城樓市又升溫 重現多盤 日光盛景



  龍湖·長城源著營銷經理王芳表示,長城源著的銷售旺勢有些出乎前期預料,在他看來熱銷的主因是置業者認為長城源著的投資回報前景明確,"甚至超過瞭市區的一些投資性產品"。



  目前駕車走京承高速,從三元橋到橡樹灣需要45分鐘。同時隨著京沈高鐵的開建,緊鄰橡樹灣的密雲折返站將為業主提供更為便捷的出行方式,預計2017年建成後,從密雲到北京市區的行車時間將縮短至15分鐘。

  此外,項目本身的規劃設計也可圈可點,大氣恢宏的規劃佈局、低密度的小高層設計、高達60米的樓間距、全部幹掛石材的高品質建築、南北通透的純板產品、產自歐盟的頂級精裝產品、極具魅力的東方園林、60%的園林覆蓋率,對置業者而言,都是極大的吸引。

  上周末熱銷的幾個盤,除瞭密雲的項目之外我都去過,明顯能感受到各項目都是有自己非常突出的特點,琨禦府的地理位置很優越,同區域的供應也非常稀缺,再加上不錯的品質和合適的定價,熱銷在意料之中。而金茂悅有獨特的科技體系,產品品質高於同區域產品,但價格和周邊的差距不大,同樣,龍湖的樓盤也有自己的優勢。這些熱銷樓盤均是同區域內比較出色的樓盤,這些項目的熱銷並不代表市場的回暖,未來市場的走勢仍需進一步的觀察。







  >>鏈傢地產市場研究部張旭

  得力於華潤大戰略和大眼光

 >>上海易居房地產研究院研究員嚴躍進



  記者點評

 >>東亞新華地產營銷總監賈玉鵬

  8月17日,合生世界村精英公寓開盤,排隊認購的客戶數量均遠超推貨量,開盤銷售額總計近5.5億元,2小時熱銷450套,受追捧程度可謂火爆。



  8月16日上午,華潤置地佈局密雲的首個項目密雲橡樹灣開盤。近千組客戶匯聚於橡樹灣營銷中心,在不到5小時的短短時間裡,去化率超過90%,認購總額高達8個億,創造瞭北京樓市淡市下的熱銷奇跡。

  密雲橡樹灣項目負責人:

  >>總監解密

  除瞭地段和產品,李盛輝認為優異的性價比也是項目熱銷的重要原因。據悉,該項目獲批的預售價格為7.3萬/平方米的毛坯價,但實際成交價會略低於此價,同時項目還贈送價值8000元/平方米的精裝,還不到東三環某地塊的樓面價。開盤現場,多位業主向記者表示,最終的價格比自己的預期要低,"甚至比周邊部分二手房的報價還低。"

  據瞭解,中南·唐山灣此次開盤新推的一線精裝海景戶型,除瞭追求海景環境,還完美滿足日常空間所需。據悉,此次推出的戶型為39平米-110平米,且有不少贈送面積。早在該項目推出之際,便備受消費者青睞。"50米舉步即達的海景洋房,其居住舒適度超越普通住宅。"銷售人員稱。

  據銷售人員介紹,合生世界村總價90萬買70平米兩居,4梯12戶,現房發售,主力戶型70-76平米創意兩居,天然氣入戶,即買即住。

  密雲橡樹灣首戰告捷,得力於華潤置地在城市發展規劃中的大戰略和大眼光。密雲自然環境優越,堪稱北京後花園,濕潤指數和水體密度居北京之首,區域自然條件為橡樹灣的落基奠定瞭堅實的環境基礎。

  8月17日,經過兩個月的蓄客期後,位於古北水鎮景區的旅遊地產項目龍湖·長城源著首次開盤,短短的90分鐘,首批400套房源售罄,單人成交最高達20套。本次開放的房源,精裝墅總價100萬起,精裝洋房50萬起。首期主力戶型為40平米一居、80平米兩居躍層洋房和70-110平米疊院。

  >>北京房協秘書長陳志

  據瞭解,合生世界村項目定位明確且滿足剛需,絕大多數產品的定位都是針對首次置業者和自住型普通市民的剛性需求,產品結構配置合理,與老百姓需求的物業類型比例吻合。自住比例超過80%,首次置業比例超過60%。此次樓盤均以剛需產品為主,70平方米左右的剛需戶型占總貨量的70%以上;在銷售前的認籌量均遠超推貨量,其中認籌人群中超過八成為自住型需求。除瞭適宜的產品和價位外,其產品的高品質與成熟的交通和齊全的配套,亦使得合生世界村成為剛需人群的首選。

  與上半年樓市冷清的主基調完全相反,"日光"成為上周末北京樓市關鍵詞。



  業內人士分析認為,從以往回暖的經驗來看,樓面價格上漲時,價格合適、位置好、交通便利、性價比高的樓盤會首先獲得市場的關註。

  >>業績

  一位購房者告訴記者,買房主要是為瞭度假,除瞭這裡的環京比較好以外,關鍵還是價格,"我買的一個比較小,40多平米,非常便宜,還送瞭不少面積,以後周末可以過來度假。"

  8月16日,中南·唐山灣如期開盤,記者在該項目的銷售現場看到,2000餘客戶到達現場,憑借著獨特的環境資源優勢和相對較低的價格,中南·唐山灣開盤首日推出500套3小時全部售罄。

  市場並未趨勢性回暖

  據悉,橡樹灣首期房源主推90平米兩居、106平米和138平米三居,格局南北通透,延續瞭經典的華潤橡樹灣產品線特點。7月,華潤置地北京大區四盤齊開,吸金23億,備受矚目。本次密雲橡樹灣延續瞭華潤熱銷態勢。

  合生世界村2小時熱銷450套

  剛過去的周末捷報頻傳,一個接一個項目的日光熱銷,成為周末樓市最奪人眼球的事情。京投銀泰·琨禦府攬金24億、龍湖·長城源著400套售罄、合生世界村勁銷450套、首開常青藤大幅漲價仍售罄......市場真的回暖瞭?還是因為這些項目各有特色,偶然紮堆造成瞭"普火"假象?

  "我們50%以上的購房者都來自北京,隨著交通條件的改善,這裡基本上就是北京和天津的後花園,區域認可度也比較高。"對於該項目此次的熱銷,項目的相關負責人表示。

 □案例

  密雲橡樹灣5小時熱銷8億

  長城源著90分鐘賣400套房



  >>業績

  對周末的熱銷,京投銀泰·琨禦府副總經理李盛輝表示都在預料之中,因為在開盤前的排號期就已經有超過2000人次排號。"這次開盤有點急,建委剛批瞭預售許可證我們就決定周六開盤,有些客戶是連夜從外地趕回來的,有些在國外的客戶都沒來得及回來,否則業績應該會更好。"

  絕版的位置加上低密度的產品和合理的價格,琨禦府想不火都難。當三環附近的高端項目都準備瞄準10萬元起時,琨禦府明智地選擇瞭貼近市場現狀的高性價比。產品潛力的挖掘可能是無限的,但市場承受的價格卻是有限的。抓住時機,以合理的價格快跑,琨禦府的營銷思路顯然很理智。期待琨禦府年內的再一次推盤,看看能再創怎樣的佳績。



  投資回報明晰是主因

  此外,位於馬駒橋的合生世界村開盤兩小時便勁銷450套,成交5.5億。龍湖旗下首個旅遊地產項目龍湖·長城源著周日推出40-80平米觀景洋房、70-110平米疊院別墅共400套房源,現場認購超700組,開盤90分鐘即宣告售罄,等於每分鐘賣出近4套、平均20秒成交一單,成為北京首個旅遊地產"日光盤"。

  據瞭解,長城源著的購買人群中,純自住和純投資的客戶各占1/4,其餘都是自住和投資兼顧的客戶,很明確,投資是購買的主要動力之一。王芳表示,長城源著的投資回報前景主要體現在項目占據的優越景觀資源和古北水鎮未來可期的前景。項目坐落於密雲縣古北水鎮國際度假區之內,仰觀世界文化遺產司馬臺長城,俯瞰時下炙手可熱的古北水鎮,其天賦資源得天獨厚,其中古北水鎮是成功打造瞭烏鎮模式的中青旅團隊重資締造,今年僅試運營期間,客流量預計就已經能超過100萬,預計三年內達到400萬-500萬。但與此同時,景區內的酒店隻有1000多套房源,遠遠不能滿足人流需求。因此無薪轉貸款二胎年息,可住可租的長城源著就成瞭置業者的香餑餑。

  中南·唐山灣開盤3小時熱銷500套

 >>熱銷分析

  近日表現突出的華潤置地在周末推出佈局密雲的首個項目--密雲橡樹灣開盤。8月16日上午,近千組客戶匯聚於橡樹灣營銷中心,在不到5小時的短短時間裡,去化率超過90%,認購總額高達8個億。



  合生創展相關負責人表示,無論政策和市場如何調整,滿足剛需、高性價比的產品,都會得到市場認可,在競爭中脫穎而出。房企打造品質好、園林綠化標準高、配套完善、精裝修交樓的高性價比產品,就一定會受到購房者的青睞。

 □觀點

  日光迭出,熱銷連連,上個火爆的周末令人印象深刻,市場就此要走出低谷、普遍回暖瞭嗎?周末的熱銷是築底回升的標志,還僅是市場在改變狀態中的特殊集群?看看專傢們怎麼說。

  8月16日,位於海淀區的純新盤項目京投銀泰·琨禦府以73000元/平米的均價首次開盤,當天認購率即達95%,而位於朝陽區的首開常青藤則推出均價42000元/平米的兩棟樓王,盡管開盤價格較上一期上漲17%,當天仍然全部售罄。另外,位於順義新城的龍湖好望山以及位於大興的亦莊金茂悅當天去化率也超80%。

  琨禦府5小時搶金24億元



內容來自sina新聞



  熱銷僅是個案

  今年淡市中出現的熱銷盤均有自己明顯的特色和優勢,這和之前2008年和2011年市場不好的時候也會有熱銷盤一樣,但熱銷僅僅是個案,從市場層面上來看,市場並沒有好轉的跡象。上周末熱銷的幾個樓盤均有自己的特點和非常鮮明的優勢,華潤在密雲的項目位置和產品都獨具一格,是非常不錯的產品。其實,無論北京的市場多麼冷,購買力始終是不缺的,關鍵是看產品和性價比,高性價比的產品總歸是有買傢的。

  >>亞豪機構市場總監郭毅

  日光的不僅僅是北京,在唐山,8月16日,中南·唐山灣首期開盤便吸引2000餘客戶到達現場,憑借著獨特的環境資源優勢和相對較低的價格,中南·唐山灣開盤首日推出500套3小時全部售罄。

  成交回暖的不僅僅是北京,中原地產監測的全國40個重點城市數據顯示,8月前17日新建住宅成交面積較7月同期小幅上升6.8%。分城市來看,各線城市成交均有所回升,一線、二線及三四線城市分別上升11.4%、10.9%、3.2%。根據8月前17日新房成交量與7月同期對比來看,成交上升超過三成的重點城市包括長春、杭州、福州、南京、青島、佛山、寧波、北京、珠海。

  8月份樓市周成交量的持續上升,主要在於個別項目低價入市或大幅降價,甚至個別項目的房價已經降至與同區域歷史成交的地價水平相近,市場底部的契機已經出現,部分持幣觀望的購房需求出於抄底心態試探性入市,帶動樓市成交有所復蘇。統計顯示,近期降價或平價入市的項目,均取得不俗成績,如上周降價入市的商住項目合生世界村以及平價入市剛需項目鑫苑·鑫都匯,開盤當日的去化率均超80%。但從目前的市場成交情況來看,成交量主要集中在降價及低於預期開盤的項目中,市場並未出現整體的趨勢性回暖。此外,自住房項目的集中網簽,也是這幾周樓市成交量維持高位水平的重要原因。據統計,上周自住房項目當代采育滿庭春MOMA共成交523套,在全市總成交量中占比23%,位居商品住宅成交排名首位。

  8月16日上午9點,位於西三環昆玉河岸的京投銀泰·琨禦府首期產品準時開始選房,400餘組幸運客戶參與瞭此次選房。短短5小時,認購率達到95%,盛銷24億,成為這個周末銷售總額最高的項目。據悉,此次共推出225套房源,戶型從90多平方米到200多平方米,單套總價從800萬元到2000萬元。

  絕版地段造就熱銷

  市場博弈仍將持續

  雖然從三季度開始,開發商為促進成交采取瞭多種優惠措施,但是大幅讓利的項目仍為少數。大部分入市項目難以撬動需求,項目去化率普遍較低。但是與此同時,也有一些項目在入市短期內就取得較高的去化率。這其中有性價比較高的剛需樓盤,也有位置優越的豪宅項目,這說明當前市場存在三種情況:第一,濃厚觀望情緒和信貸收緊環境,難以使市場趨勢性升溫;第二,新房市場並非全然是"有價無市",市場中需求分化,對於購房者認可的項目和價格,並不存在絕對的"淡市";第三,高地價項目降價難度大,價格博弈持續存在。

  >>業績



  目前是抄底的好時機

  北京庫存壓力大,出現日光盤則和房企具體有效的營銷策略息息相關。換而言之,如何讓持續觀望的土融建融屏東內埔土融建融購房者積極入市,考驗瞭北京房企的營銷能力。目前主要的策略還是在價格上做文章。一旦價格到位,很多購房者還是會積極步入樓市中,目前降價恰是抄底的好時機。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-22/08102876998.shtml
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謝昶育

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