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萬科華遠否認拖欠土地增值稅 房地產五稅超萬億

  日前,律師李勁松對29傢上市房企提出質疑,稱萬科、SOHO中國、雅居樂房企拖欠土地增值稅金,總金額至少達640億元;其中萬科欠繳58億元,SOHO中國64億元,雅居樂83億元,富力58億元。

  對於上述質疑,萬科公開表示,公司並未拖欠土地增值稅,並稱李勁松混淆瞭公司財務報表中"該繳不繳"和"計提"兩個概念。華遠地產(華遠九都匯)相關人士則回應,從財務的角度來看,公司年報中的數據不存在問題。李勁松的爆料屬於一個非專業人士對房地產財務年度報告的錯誤解讀。

  據易居研究院統計,包括房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅在內,2012年全國"五稅"總收入超過萬億,為10128億元,比2011年大漲23.2%,是2001年的20倍;2012年的"五稅"增幅,也是近十年增長最為迅猛的一年。

  "欠繳的說法不準確"

  蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者,欠繳的說法並不準確,律師可能是誤讀瞭這一稅收項目。

  "與契稅、印花稅等定值稅種不一樣,土地增值稅是一個變值,要根據項目銷售金額測算。是在確定瞭一個樓盤實際的收益與土地出讓原始價格之間的差價後,才能確定的一個變值稅種。因此土地增值稅要到一個項目或樓盤銷售工作收尾或結算的時候,才能確定究竟應該適用哪一稅率、繳多少稅。"宋延慶表示。

  記者在采訪中瞭解到,目前土地增值稅的征收主要包括預征和清算兩個環節。

  預征環節一般在獲得土地開發權之後繳納,開發商須按土地出讓金1%-2%的稅率預繳少量的土地增值稅。而項目全部竣工並完成銷售的85%以上時,稅務部門將對項目的土地增值稅進行清算。

  克而瑞信息集團研究經理朱一鳴告訴記者,土地增值稅是以土地和地上建築物為征稅對象,實行30%-60%的四級超額累進稅率,而每個地產項目所適用的稅率也並不一樣,不能用一刀切的方式來計算。

  "如增值額未超過50%的部分,稅率為30%,增值額超過200%的部分,稅率為60%。按現行的慣例,土地增值稅很少有退稅的,因此對增值部分如果沒有超過一定比例的項目,是不用繳納稅率的。而對一些保障類經適房或剛需類商品房,也有可能不用繳土地增值稅。"朱一鳴指出。

  由於土地增值稅預征的部分基本可以做到嚴格執行,但後期清算的部分,稅務部門在操作時的確有不小的難度。

  業內人士告訴記者,土地增值稅的繳納往往是企業報稅,稅務部門再進行審稅。但增值稅真正要收上來,要經歷一個相當漫長的周期。

  "按正常開發的進度,開發商從拿地、開發到項目達到預售標準一般要經過兩年左右的周期,如果再加上銷售環節的延遲,土地增值稅正常的清算時間可能也要三年左右,有的甚至要在五六年之後才能進行清算。"上海一傢房企人士表示。

  房地產"五稅"創新高

  實際上,土地增值稅一直處於尷尬境地。

  宋延慶在接受記者采訪時指出,作為一種調控手段,土地增值稅不能不征;但如果嚴格征收,勢必增加企業負擔,不利於房地產發展。

  "由於在結算環節沒有更詳細的操作細則,很多地方在實際執行中也有緊與松的空間。"一位業內人士告訴記者,按土地增值稅如此高的累進稅率,土地增值稅的稅收值應該相當高,可實際的征收額卻相當少。

  據克而瑞統計,2012年全國房地產銷售額達6.44萬億,其中住宅銷售額為5.35萬億。與房地產龐大的銷售金額相比,2012年我國土地增值稅征收額隻有2719億元;這一金額不僅遠遠少於2.69萬億的土地出讓數額,甚至比2874億元的契稅稅收還要少155億元。

  "拋開是否嚴格征收的問題,實際收到的土地增值稅額小於房地產銷售額,從另一方面說明開發商從土地增值中獲得的收益是有限的。購房者依然覺得房價很高,其實也說明各級政府從房地產中抽走瞭不少的稅收。"同策房產研究總監張宏偉表示。

  此前一則"政府和銀行從房地產獲得47917億元收入,占房地產銷售收入75%"的消息,引起廣泛關註。華東師范大學房地產系主任華偉指出,雖然75%的比例過高,但政府從房地產中拿走六成左右的比例是比較客觀的。

  "雖然去年各地土地出讓金的收入有所下滑,但房地產各種稅收對地方財政的貢獻率為16.6%,創歷史新高。'五稅'總和占地方財政的比例,由2001年的6.4%上升至2012年的16.6%,年均漲幅約1個百分點。"易居研究院劉衛衛表示。

  業內人士指出,土地增值稅稅收並沒有如預期那麼高,癥結在於土地增值稅的測算方法並不科學。

  "如果是純粹的土地轉讓買賣,測算難度並不大。但如果是項目整體的開發,測算就比較困難,土地增值稅隻能基於房價進行反推。而根據現行的測算方法,土地增值額與毛利率的計算方法基本一致。也就是說,我國土地增值稅實質上是企業所得稅的變種,因此存在重復征稅的現象。"朱一鳴告訴記者。

  他進一步表示,也正因有"重復征收"之嫌,很多地方政府在土地增值稅征收過程中會有諸多變通,甚至不瞭瞭之。

  "現在房地產的各項稅收已經相當多,應該減稅而不是增稅。征在開發商頭上的稅,最終會攤到每個購房者身上,增加購房者的成本。"復旦大學地產運營研究所所長蔡為民表示。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-12/08192189885.shtml
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謝昶育

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